Efeitos do Coronavirus nas Locações

Tem sido diariamente noticiado nos meios de comunicação, o aumento crescente da quantidade de pessoas infectadas pelo Coronavírus ao redor do mundo, o que está trazendo inúmeros reflexos a todos de forma inédita, em razão da necessária quarentena que está sendo estabelecida para a contenção desta contaminação.

No Estado de São Paulo, por exemplo, o Decreto nº. 64.881/20 determinou que o atendimento presencial ao público, em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, estão restringidos desde o dia 24 de março de 2020, como forma de evitar a propagação do vírus e mitigar o risco de colapso no sistema de saúde.

Desta forma, inúmeras empresas estão adaptando o seu atendimento, inclusive por meio de trabalho remoto, o que também está sendo feito por Tribunais de Justiça e diversos órgãos públicos, cujo atendimento ocorre estritamente a distância (telefone, email, etc.).

Diante deste quadro singular, ainda não há um regramento específico para tratar das relações jurídicas de direito privado, pois as medidas noticiadas até o momento estão direcionadas a criação de empréstimos a juros baixos, manutenção do emprego e concessão de benefícios à parcela da população que vive em vulnerabilidade social.

No entanto, a situação de calamidade pública declarada pelo País caracteriza a situação de caso fortuito ou força maior, que nada mais é do que a ocorrência de situação imprevisível e que gera efeitos inevitáveis.

Neste sentido, o artigo 393 do Código Civil determina que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles se responsabilizado.

Isso não significa um salvo conduto no descumprimento das obrigações, inclusive porque o próprio Código afasta essa proteção em diversas situações, mas no atual momento, deve ser realizada uma análise caso a caso para trazer um reequilíbrio nestas situações, em especial porque o cenário se estende a todos e inúmeros setores estão sendo afetados de forma concomitante.

Visando trazer uma segurança jurídica nesse momento, está tramitando no Congresso, o Projeto de Lei nº. 1179/20 que visa regulamentar e trazer equilíbrio às relações de direito privado durante a pandemia do Covid-19, com reflexos no direito civil, direito do consumidor, direito imobiliário, de família, dentre outros.

Caso seja aprovado, o projeto trará diversas discussões sobre sua validade, alcance e aplicabilidade, lembrando que ainda pode ser alterado durante a votação nas duas casas.

Dentre as suas previsões, estabelece o projeto a suspensão dos prazos de prescrição, decadência e de usucapião, a suspensão do prazo de desistência para compras a distância previsto no Código de Defesa do Consumidor, suspensão do prazo para realização das assembleias empresariais, suspensão do prazo para início e término do inventário, determinação de que a prisão civil por dívida alimentícia seja cumprida de forma domiciliar, dentre outros.

Uma das previsões que trarão maiores questionamentos, diz respeito a possibilidade de redução (total ou parcial) das locações residenciais, até 30 de outubro de 2020, com a inclusão deste valor nos aluguéis subsequentes a partir desta data. O projeto deixou de se manifestar sobre as locações comerciais, bem como a forma de comprovação para realização desta redução, conforme transcrição abaixo:

Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

§1° Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.

Entretanto, enquanto o projeto não é aprovado, o Judiciário já tem enfrentado problemas similares tais como o pedido de redução de aluguel de estabelecimentos comerciais, mais afetados durante a quarentena, uma vez que grande parte de seus rendimentos decorrem de atendimento ao público, que está restrito desde o dia 24 de março de 2020.

Ao analisar o pedido de redução realizado por um restaurante, o Juiz da 22ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo decidiu por reduzir o aluguel a 30% do valor original, como forma de equilibrar o prejuízo para evitar que apenas uma das partes arque com o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.

Entendeu o juiz que estando proibida a abertura ao público das atividades do restaurante, há a necessidade de um ajustamento excepcional que não poderá ser integralmente suspenso, por também constituir fonte de renda aos locadores.

Neste sentido, ainda, observou o Magistrado que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos aluguéis, comutativo e de execução continuada.

Assim, aplicou a revisão utilizando o artigo 317, do Código Civil, que determina caber ao juiz, corrigir a prestação quando “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”, assegurando o quanto possível o valor real da prestação.

Em outro caso semelhante, a 25ª Vara Cível de Brasília, utilizando os princípios da função social, boa-fé objetiva e equivalência material assentada nos preceitos de solidariedade e justiça social, afastou o pagamento do aluguel mínimo e do fundo de promoção de propaganda que o lojista deveria pagar a um shopping Center que encontra-se fechado.

Ambas as decisões foram proferidas em caráter liminar, ou seja, antes do contraditório e poderão ser alteradas no curso do processo, podendo ser, inclusive, objeto de recurso para os respectivos Tribunais, que ainda não exerceram seu entendimento sobre o tema.

De toda forma, referidas decisões já demonstram a necessidade de uma readequação das relações privadas e trazem importante precedente nesta solução, que poderão ser utilizados em outros casos.

Recomenda-se, por fim, que inicialmente se busque um entendimento amigável, considerando que todos estão sendo afetados, como forma de se evitar os litígios judiciais que assolarão o Poder Judiciário.

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